Reforma Tributária, IBS e CBS: O que muda na compra, venda e aluguel de imóveis?

A Reforma Tributária aprovada no Brasil em 2025 promete transformar profundamente a forma como o mercado imobiliário será tributado. A substituição de diversos tributos por dois novos, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). já gera dúvidas entre investidores, corretores de imóveis, locadores e compradores.

Neste artigo, vamos explicar a Reforma Tributária de forma simples:

- Como é a tributação hoje sobre compra, venda e aluguel de imóveis.

- O que muda com a entrada em vigor da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025).

 

• Exemplos práticos de como cada perfil será impactado.

 

Situação Atual: Como são os impostos hoje no mercado imobiliário

1. Compra e venda de imóveis

• ITBI (municipal): em média, 2% a 3% sobre o valor do imóvel.
• IR sobre lucro imobiliário (pessoa física): 15% a 22,5%, com isenções em alguns casos.
• PIS e COFINS (pessoa jurídica): entre 3,65% (cumulativo) ou 9,25% (não cumulativo).
• ISS: 2% a 5% sobre serviços como corretagem e administração.

 

2. Aluguel de imóveis

• Pessoa física: tributação via IRPF, tabela progressiva de 7,5% a 27,5% (carnê-leão).
• Pessoa jurídica: em média 11,33% no Lucro Presumido.
• ISS: pode incidir sobre serviços de administração de imóveis.

 

O que muda com a Reforma Tributária (IBS e CBS)

Com a Reforma, o sistema passa a adotar um modelo de IVA dual, com dois tributos:

• CBS (federal): substitui PIS, COFINS e IPI.
• IBS (estadual e municipal): substitui ICMS e ISS.

Esses tributos terão não cumulatividade plena, ou seja, haverá crédito financeiro em todas as etapas.

 

Impactos na compra e venda de imóveis

• O ITBI permanece inalterado como tributo municipal.
• Venda de imóveis por pessoa física segue com IR sobre ganho de capital, sem IBS/CBS.
• Incorporação e construção para venda passam a ser tributadas por IBS e CBS.
• A alíquota estimada do IVA dual é de 25% a 27%, contra os atuais 11,33% no Lucro
• Presumido, mas com maior possibilidade de créditos tributários ao longo da cadeia.

 

Impactos no aluguel de imóveis

• Pessoa física: segue a tabela progressiva do IRPF, mas pode ser obrigada a recolher IBS e CBS se enquadrada como contribuinte regular.

– Critérios para obrigatoriedade:

• Receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, em mais de três imóveis.
• Ou renda anual de aluguel superior a R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis.
• Nessas situações, a carga tributária pode subir de 27,5% para até 35,9% (considerando IR + IVA Dual).
• Pessoa jurídica: aluguéis comerciais passam a ser tributados por IBS e CBS, com possibilidade de crédito para empresas locatárias.
• Administradoras de imóveis: deixam de recolher apenas ISS e passam a contribuir com IBS e CBS.

 

Comparativo: Situação Atual x Com a Reforma

Aspecto		Hoje		Com Reforma (IBS/CBS)
Venda de imóvel próprio (PF)		ITBI + IR sobre ganho de capital		Mantém ITBI e IR; sem IBS/CBS
Venda por incorporadora		PIS, COFINS, ISS		IBS e CBS com crédito amplo
Aluguel residencial (PF)		IRPF (7,5% a 27,5%)		Pode ter IBS/CBS se ultrapassar limites (até 35,9%)
Aluguel comercial (PJ)		IRPJ, CSLL, PIS/COFINS		IBS e CBS com crédito financeiro
Serviços de administração		ISS (2% a 5%)		IBS e CBS (25% a 27%)

 

O que esperar da Reforma Tributária?

A Reforma Tributária traz mais racionalidade e simplificação, mas também exige planejamento estratégico de quem atua no mercado imobiliário.

• Construtoras e incorporadoras devem rever a formação de preços e margens de lucro.
• Locadores de imóveis comerciais precisam considerar a nova tributação indireta.
• Investidores e administradoras devem se preparar para gerir créditos tributários e evitar aumento da carga.
• Corretores de imóveis terão um papel essencial em orientar clientes e parceiros sobre os impactos da reforma.

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